如何投资美国商业地产?
添加时间:2019-4-10         作者:嘉誉集团    
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       目前美国商业地产规模高达11万亿美元,占美国国内生产总值比重的10%以上,是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。很多投资移民的客户都担心到了美国如何生活,投资商业地产是获得稳健收入一种方式。和单买房出租不同,商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验,融入美国主流社会。

       商业地产是指除居住以外的建筑集合,像购物中心,百货大楼,加油站,写字楼,酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同,但需要关注的重点和风险,回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国,还是人在中国,美国的商业地产投资都是获得长期,稳定收入的一种有效方式。

       无论在世界各地,最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势,交通便利性,人流状况,该区域购买力消费力,城市规划对该处地产的影响,比价,收益率等。如果是以零售业为主的各种地产,比如购物中心,百货公司大楼等等,还要考虑当前租客情况,租约情况和租金收益情况。以零售业为例,美国市场上有上万个商业地产,平均出租净回报(CapRate)在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业,口碑一流,租约较长,则吸引力会更强,但报出的CapRate会比较低,比如6%以下,反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。

       此外,如果不是单一租客,则需综合考虑所有租客的租约,租金情况。另外,对一些租金明显很高的租约,他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率,很快可能离开,扛抬高了卖价,要特别小心。

       美国现在比较流行NNN的三净租约模式,意思是租客除了缴付租金,同样承担地税,保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主,免去了业主很多麻烦。指的注意的是,有些小型的公司,比如小型的餐馆等,租期短,净回报很高,甚至15%。但这样的商业地产,往往伴随很大的风险和很多不确定因素,作为不熟悉当地的外来人,不要只被数据迷惑,去碰之前还需三思。

美国商业地产投资优势

随着美国经济的复苏,在美投资的中国人越来越多。不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业,而对美国的商业地产进行了投资。以下我们整理总结了商业地产投资的优势,供对美国商业地产有兴趣的人借鉴。

1. 永久产权

和中国40年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。

2. 高收益

美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的,租售比一般都在1/20,而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%,中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场,从长远的角度,也更为稳定。

3. 简单管理

商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约甚至5-15年,所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。

4. 投资策略灵活

在美国购买商业地产投资比较灵活。首先,如果您不想全款买房,我们可以为您找到合适的贷款政策,并为您联系银行协助办理贷款买房。第二,如果您暂时手头上有现金全款买房了,买房后需要现金流周转,您还可以做 Refinance,用已购房产找银行贷款。第三,您还可以和其他人一起投资购买,以出价多少分割地产股权。

商业地产与住宅地产的不同

我们都知道,商业房地产与住宅地产不同,住宅是人居住的,价格可以没有什么标准,但是商业房地产是要赚钱的,不能赚钱的话,就没有任何价值。在住宅上,一般是采用市场比较法来评估,所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA,但在商业房地产的评估不是用市场比较法,而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。

在商业房地产中,就是要计算投资回报率ROI,Cap Rate,净现金收入(Netcash Flow),DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的:

对于卖主来说,可以根据这些数据来制定合理的出售价格,不至于满天要价或者开出低价。
对于买主来说,也是同样通过专业的计算与分析,来进行投资的可行性研究,然后才做出科学合理的决策。
对于专业的房地产评估师来说,评估商业房地产也是用这些方法,评估师的评估结果要与实际成交价一致时,银行才会贷款,除非买主原意用现金支付不足的部分。
对于商业银行来说,也是如此,除了对贷款人的信用,收入考虑之外,还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

概念解析

ROI:投资回报率。ROI=年利润或年均利润/投资总额×100%。用于反映投资的综合盈利能力。
CAP Rate:同ROI类似,但反映的是不考虑有贷款的条件下,一个物业所能产生收入与价格的百分比。CAP是CAPITALIZATION的简写,简单的理解就是把一笔钱放在银行,银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息,如果你用这笔钱去买房地产作为投资时,这笔钱能为你赚钱的百分比,所以就叫CAPRATE。
Net Cash Flow:净现金收入。如其名称所述,反映了年或年均利润。
Net Operating Income:净经营收入。也就是全年的总收入扣除所有的经营成本(不包括贷款)。
DSCR:Debt Service Coverage Ratio的缩写。即收入贷款比。DSCR就是用一个商业房地产每年的净经营收入除以每年的贷款额,一般美国的银行会要求DSCR大于1.2,才会批准贷款,低于1.2就不会。


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