美国房产投资回报率高不高 算算就知道
添加时间:2019-4-16         作者:嘉誉集团    
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涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨,美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止,在这三十年之间,其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。

时间越长越有把握

美国房地产周期平均在十五年左右, 所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

售出才能实现利润

房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的投资回报高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价市场来看,如果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时高奌卖出,把利润变成现金装进口袋,两年后房子可能会回落到250万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上,关于这个问题,我会专题撰文另行探讨。

建筑成本是跌幅的天然底线

在美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点,是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌,我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价,都已经低到与建商的建筑成本持平,假设房价再继续下跌,表示所有新屋都会停建,只有原有的二手屋供应市面, 而美国每年有一百二十万的新增人口,每年新增家庭户数迖百万, 很快会消化掉市场上的房屋,届时房屋的需求增加,房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点,房价能降的空间也极为有限, 没有天灾人祸的情况下, 建筑成本就是跌幅的天然底线。

租金回报率高

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